FreeDoom
New member
Çin’in en büyük yatırım şirketlerinden biri olan Citic Trust, 2020’de gayrimenkul geliştirme finansmanı için 1,7 milyar dolar toplamaya başladığında yatırımcılara net bir mesaj verdi: Gayrimenkulden daha güvenli bir Çin yatırımı yok.
Devlete ait finans grubu Citic’in yatırım kolu olan tröst, konutları “Çin’in ekonomik ağırlığı” ve “temel değer yatırımı” olarak adlandırdı. Toplanan para, büyük bir proje geliştiricisi olan Sunac China Holdings tarafından yürütülen dört projeye aktarılacaktı.
Üç yıl sonra paralarını Citic fonuna yatıran yatırımcılar yatırımlarının yalnızca küçük bir kısmını geri alabildiler. Fonun inşaat projelerinden üçü, finansman sorunları veya zayıf satışlar nedeniyle beklemede veya önemli ölçüde ertelendi. Sunac temerrüde düşmüş durumda ve borçlarını yeniden yapılandırmaya çalışıyor.
Citic fonunun dağılması, Çin’in zor durumdaki emlak sektörünün karşı karşıya olduğu daha geniş sorunlara bir bakış sunuyor. Gayrimenkul krizi olarak başlayan şey, tam anlamıyla bir krize dönüştü. Gayrimenkul gelirine dayalı yerel yönetim bütçeleri istikrarsızlaştı. Ülkenin mali sistemindeki şok, Çin’in sermaye piyasalarını tüketti.
Hükümet, finans kurumları ve işletmelerin birleşimi, Çin’in emlak sektörünü yıllardır geliştirerek, gayrimenkulü ekonomideki en büyük sektör haline getiren aralıksız inşaatın önünü açtı. Ancak bir zamanlar büyümeyi hızlandıran ilişkiler, sorunlar ekonominin geneline yayıldıkça artık gerilemeyi daha da şiddetlendiriyor.
Bu ay, devlet destekli bir geliştirici olan China South City Holdings, dış borcunun faizini ödeyecek fona sahip olmadığı konusunda uyardı ve yatırımcılar olası bir temerrüdü önlemek için borcu yeniden yapılandırmayı kabul etti. Önemli bir gayrimenkul yatırımcısı olan Hywin Wealth Management ise “ekonomik kriz”i gerekçe göstererek bazı geri ödeme ödemelerini ertelemek zorunda kaldığını söyledi.
Yatırım sektörüne olan güven zaten sarsılmıştı. Kasım ayında, 140 milyar dolarlık varlığı yöneten finans devi Zhongzhi Enterprise Group, yatırımcılara “ciddi şekilde iflas ettiğini” söyledi. Zhongzhi’nin varlık yönetimi bölümü, Temmuz ayında yatırımcılara yapılan ödemeleri aksatmaya başladı ve 36 milyar dolarlık mali açığı olduğunu söyledi.
Çin merkezi hükümeti ise bu ay “gayrimenkul risklerini aktif ve ihtiyatlı bir şekilde çözme” ve şirketlerin “uygun finansman ihtiyaçlarını” karşılamalarına yardımcı olma sözü verdi. Sorunlar o kadar ciddileşti ki, şimdiye kadar sorunlu geliştiricilere cankurtaran halatı sunamayan Pekin, 2021’den bu yana 50’den fazla şirketin kredilerini temerrüde düşürmesinin ardından nihayet müdahale etme isteğinin sinyalini veriyormuş gibi görünüyordu.
Hong Kong’lu bir ekonomik araştırma şirketi olan Orient Capital’in genel müdürü Andrew Collier, “Üç yıl önce hiç kimse bu kadar çok temerrüdün hayalini kuramazdı” dedi. “Oldukça nefes kesici.”
Yatırımcılar gayrimenkule ikna oldu.
Citic gibi güven firmaları, şirketlere ve zengin kişilere yatırım ürünleri satan Çin’in sözde gölge bankacılık sisteminin yan ürünleridir. Operasyonları hakkındaki bilgileri açıklama konusunda çok az zorunlulukları var ve grup olarak 3 trilyon dolarlık varlıkları yönetiyorlar.
Gayrimenkul geliştiricileri, kredi vermek ve düzenleyicilerin geleneksel bankalar için fazla riskli olduğunu düşündüğü şirketlere yatırım yapmak için tröst şirketlerine güveniyordu. Tröstler, kredileri yatırım ürünlerine dönüştürdü ve daha sonra bunları Çinli şirketlere ve zengin kişilere satarak kazançlı getiriler vaat etti.
Citic Trust, Junkun Hisse Fonu’nu oluşturduğunda ve Sunac için 1,7 milyar dolar topladığında piyasada patlama yaşanıyordu. Gayrimenkul fiyatları hızla yükselirken, Sunac’ın projelerinin ilerletilmesi ve mülklerin satılması halinde yatırımcılar üç yıl sonra paralarını ve kârlarının bir kısmını geri alabileceklerdi. Citic Trust’ın sunduğu yüzlerce fondan biri olan Junkun fonunun ödemesi potansiyel olarak sabit getirili bir yatırımdan daha yüksekti ancak aynı zamanda daha fazla risk de vardı.
Citic, yatırımcıların ne kadar para kazanacağını garanti etmese de, pazarlama materyalleri arasında Sunac’ın çift haneli getiri elde eden “benzer projelerini” gösteren bir tabloya yer verdi.
En azından bu şekilde çalışması gerekiyor.
Celina Zhang, Citic Trust’ın güvenilir ve büyük bir marka olması nedeniyle 2020 yılında birikimlerinin önemli bir kısmı olan yaklaşık 420.000 doları bu fona yatırdığını söyledi. Bayan Zhang, bir Citic yatırım yöneticisinin ona sermayesini geri alacağına ve yıllık yüzde 7,5’in üzerinde getiri sağlayacağına dair güvence verdiğini söyledi.
Çin’in güneyindeki Shenzhen şehrinde yaşayan 38 yaşındaki Bayan Zhang, “O zamanlar emlak konusunda kendime oldukça güveniyordum” dedi. “Gayrimenkul fiyatları arttı”
Ancak gelişmeler en başından itibaren zorluklarla karşılaştı. Projeler, güneydeki üç şehirdeki (Chengdu, Guiyang ve Shaoxing) ve Çin’in merkezindeki Xi’an’daki konut ve ticari mülklerin birleşiminden oluşuyordu. Dünyanın geri kalanı gibi Çin de Kovid ile mücadele etti. Pandemi kısıtlamaları inşaatlarda gecikmelere neden oldu ve emlak satışlarına zarar verdi.
Citic Trust yaptığı açıklamada “müşterilerinin meşru hak ve çıkarlarını tutarlı bir şekilde koruduğunu” ve emlak piyasasından kaynaklanan riskleri en aza indirme konusunda “bir miktar ilerleme” kaydettiğini söyledi. Junkun fonu hakkında yorum yapmayı reddetti.
Sunac yorum taleplerine yanıt vermedi.
Hükümet piyasayla ilgili giderek daha fazla endişe duymaya başladı.
Fonun kullanıma sunulduğu sıralarda, konut balonu ve pervasız spekülasyonlardan korkan Pekin politika yapıcıları, geliştiricilerin aşırı borçlanmasını engellemek için yeni kurallar getirdi. Bu, birçok geliştirici için likidite sorunlarına yol açtı. Mayıs 2022’de Sunac, tahvil geri ödemesini kaçırdığını söyledi ve daha fazla borcu ödeyemeyeceği konusunda uyardı.
Citic yatırımları üzerindeki etkisi çok büyüktü. Citic Trust geçen yıl Chengdu projesinin inşaatını durdurmak zorunda kaldı.
Haberler’ın brifinglerin kayıtlarını gözden geçirdiği bir dosyaya göre, bir Citic Trust yetkilisi Kasım ayındaki bir yatırımcı brifinginde durumun böyle olduğunu çünkü araştırmasının talebin aylarca düşük kalacağını gösterdiğini ve Kovid karantinalarının durumu öngörülemez hale getirdiğini söyledi. Citic, satışların inşaat maliyetlerini karşılayamayacağından korktuğunu söyledi.
Yerel olarak üretilen sarı şarabıyla ünlü, kıyıya yakın bir şehir olan Shaoxing’de karma konut ve ticari gayrimenkul projesi için ön satışlar yavaştı.
Brifingde bir şirket temsilcisi, Citic’in projeyi Ocak ayında satmayı düşündüğünü ancak proje geliştiricilerinin geri çekilmesi nedeniyle alıcı bulmakta zorluk çektiğini söyledi. Temmuz ayında satışların yavaşlamasının ardından Citic, mali yükü hafifletmek amacıyla projeye yatırım yapacak bir şirket bulmaya karar verdiğini söyledi.
Çin’in güneybatısındaki Guiyang’da Sunac, Mayıs 2020’de şehir yönetiminden yaklaşık 245 milyon dolar karşılığında arazi kullanım haklarını aldıktan kısa bir süre sonra inşaata başladı. Ancak yönetim tarafından yatırımcılara sunulan bir rapora göre proje, “genel sözleşmelerin finansmanındaki sorunlar” nedeniyle Ağustos ayında bir ay süren askıya alma da dahil olmak üzere bir dizi duraklama ve başlama nedeniyle yavaşladı.
Citic yatırımı Ekim ayında olgunlaştığında Bayan Zhang, yaklaşık 80.000 $ ödeme aldığını söyledi, ancak bunun yatırımının faizi mi, yoksa 420.000 $’lık anapara işlem gören dolarının bir kısmı mı olduğu kendisi için belirsizdi.
Kasım ayında Citic Trust, Ekim ayında kaçırılan ödemeyle ilgili açıklama talep eden yatırımcılara güvence vermek için bir brifing düzenledi. Toplantıda bir şirket temsilcisi, projelerin bir miktar değer taşıdığını söyledi ve şu anda “bariz somut bir etki” olmasa bile hükümetin son tedbirlerinin yardımcı olacağını umduğunu ifade etti.
Citic yetkilisi “şu anda tüm pazarın iyi durumda olmadığını” kabul etti ancak sabır istedi.
“Para henüz ulaşmadı, bu yüzden herkesin endişeli ve öfkeli olacağına eminim, bu normal” dedi. “Ama çok sinirlenme.”
Devlete ait finans grubu Citic’in yatırım kolu olan tröst, konutları “Çin’in ekonomik ağırlığı” ve “temel değer yatırımı” olarak adlandırdı. Toplanan para, büyük bir proje geliştiricisi olan Sunac China Holdings tarafından yürütülen dört projeye aktarılacaktı.
Üç yıl sonra paralarını Citic fonuna yatıran yatırımcılar yatırımlarının yalnızca küçük bir kısmını geri alabildiler. Fonun inşaat projelerinden üçü, finansman sorunları veya zayıf satışlar nedeniyle beklemede veya önemli ölçüde ertelendi. Sunac temerrüde düşmüş durumda ve borçlarını yeniden yapılandırmaya çalışıyor.
Citic fonunun dağılması, Çin’in zor durumdaki emlak sektörünün karşı karşıya olduğu daha geniş sorunlara bir bakış sunuyor. Gayrimenkul krizi olarak başlayan şey, tam anlamıyla bir krize dönüştü. Gayrimenkul gelirine dayalı yerel yönetim bütçeleri istikrarsızlaştı. Ülkenin mali sistemindeki şok, Çin’in sermaye piyasalarını tüketti.
Hükümet, finans kurumları ve işletmelerin birleşimi, Çin’in emlak sektörünü yıllardır geliştirerek, gayrimenkulü ekonomideki en büyük sektör haline getiren aralıksız inşaatın önünü açtı. Ancak bir zamanlar büyümeyi hızlandıran ilişkiler, sorunlar ekonominin geneline yayıldıkça artık gerilemeyi daha da şiddetlendiriyor.
Bu ay, devlet destekli bir geliştirici olan China South City Holdings, dış borcunun faizini ödeyecek fona sahip olmadığı konusunda uyardı ve yatırımcılar olası bir temerrüdü önlemek için borcu yeniden yapılandırmayı kabul etti. Önemli bir gayrimenkul yatırımcısı olan Hywin Wealth Management ise “ekonomik kriz”i gerekçe göstererek bazı geri ödeme ödemelerini ertelemek zorunda kaldığını söyledi.
Yatırım sektörüne olan güven zaten sarsılmıştı. Kasım ayında, 140 milyar dolarlık varlığı yöneten finans devi Zhongzhi Enterprise Group, yatırımcılara “ciddi şekilde iflas ettiğini” söyledi. Zhongzhi’nin varlık yönetimi bölümü, Temmuz ayında yatırımcılara yapılan ödemeleri aksatmaya başladı ve 36 milyar dolarlık mali açığı olduğunu söyledi.
Çin merkezi hükümeti ise bu ay “gayrimenkul risklerini aktif ve ihtiyatlı bir şekilde çözme” ve şirketlerin “uygun finansman ihtiyaçlarını” karşılamalarına yardımcı olma sözü verdi. Sorunlar o kadar ciddileşti ki, şimdiye kadar sorunlu geliştiricilere cankurtaran halatı sunamayan Pekin, 2021’den bu yana 50’den fazla şirketin kredilerini temerrüde düşürmesinin ardından nihayet müdahale etme isteğinin sinyalini veriyormuş gibi görünüyordu.
Hong Kong’lu bir ekonomik araştırma şirketi olan Orient Capital’in genel müdürü Andrew Collier, “Üç yıl önce hiç kimse bu kadar çok temerrüdün hayalini kuramazdı” dedi. “Oldukça nefes kesici.”
Yatırımcılar gayrimenkule ikna oldu.
Citic gibi güven firmaları, şirketlere ve zengin kişilere yatırım ürünleri satan Çin’in sözde gölge bankacılık sisteminin yan ürünleridir. Operasyonları hakkındaki bilgileri açıklama konusunda çok az zorunlulukları var ve grup olarak 3 trilyon dolarlık varlıkları yönetiyorlar.
Gayrimenkul geliştiricileri, kredi vermek ve düzenleyicilerin geleneksel bankalar için fazla riskli olduğunu düşündüğü şirketlere yatırım yapmak için tröst şirketlerine güveniyordu. Tröstler, kredileri yatırım ürünlerine dönüştürdü ve daha sonra bunları Çinli şirketlere ve zengin kişilere satarak kazançlı getiriler vaat etti.
Citic Trust, Junkun Hisse Fonu’nu oluşturduğunda ve Sunac için 1,7 milyar dolar topladığında piyasada patlama yaşanıyordu. Gayrimenkul fiyatları hızla yükselirken, Sunac’ın projelerinin ilerletilmesi ve mülklerin satılması halinde yatırımcılar üç yıl sonra paralarını ve kârlarının bir kısmını geri alabileceklerdi. Citic Trust’ın sunduğu yüzlerce fondan biri olan Junkun fonunun ödemesi potansiyel olarak sabit getirili bir yatırımdan daha yüksekti ancak aynı zamanda daha fazla risk de vardı.
Citic, yatırımcıların ne kadar para kazanacağını garanti etmese de, pazarlama materyalleri arasında Sunac’ın çift haneli getiri elde eden “benzer projelerini” gösteren bir tabloya yer verdi.
En azından bu şekilde çalışması gerekiyor.
Celina Zhang, Citic Trust’ın güvenilir ve büyük bir marka olması nedeniyle 2020 yılında birikimlerinin önemli bir kısmı olan yaklaşık 420.000 doları bu fona yatırdığını söyledi. Bayan Zhang, bir Citic yatırım yöneticisinin ona sermayesini geri alacağına ve yıllık yüzde 7,5’in üzerinde getiri sağlayacağına dair güvence verdiğini söyledi.
Çin’in güneyindeki Shenzhen şehrinde yaşayan 38 yaşındaki Bayan Zhang, “O zamanlar emlak konusunda kendime oldukça güveniyordum” dedi. “Gayrimenkul fiyatları arttı”
Ancak gelişmeler en başından itibaren zorluklarla karşılaştı. Projeler, güneydeki üç şehirdeki (Chengdu, Guiyang ve Shaoxing) ve Çin’in merkezindeki Xi’an’daki konut ve ticari mülklerin birleşiminden oluşuyordu. Dünyanın geri kalanı gibi Çin de Kovid ile mücadele etti. Pandemi kısıtlamaları inşaatlarda gecikmelere neden oldu ve emlak satışlarına zarar verdi.
Citic Trust yaptığı açıklamada “müşterilerinin meşru hak ve çıkarlarını tutarlı bir şekilde koruduğunu” ve emlak piyasasından kaynaklanan riskleri en aza indirme konusunda “bir miktar ilerleme” kaydettiğini söyledi. Junkun fonu hakkında yorum yapmayı reddetti.
Sunac yorum taleplerine yanıt vermedi.
Hükümet piyasayla ilgili giderek daha fazla endişe duymaya başladı.
Fonun kullanıma sunulduğu sıralarda, konut balonu ve pervasız spekülasyonlardan korkan Pekin politika yapıcıları, geliştiricilerin aşırı borçlanmasını engellemek için yeni kurallar getirdi. Bu, birçok geliştirici için likidite sorunlarına yol açtı. Mayıs 2022’de Sunac, tahvil geri ödemesini kaçırdığını söyledi ve daha fazla borcu ödeyemeyeceği konusunda uyardı.
Citic yatırımları üzerindeki etkisi çok büyüktü. Citic Trust geçen yıl Chengdu projesinin inşaatını durdurmak zorunda kaldı.
Haberler’ın brifinglerin kayıtlarını gözden geçirdiği bir dosyaya göre, bir Citic Trust yetkilisi Kasım ayındaki bir yatırımcı brifinginde durumun böyle olduğunu çünkü araştırmasının talebin aylarca düşük kalacağını gösterdiğini ve Kovid karantinalarının durumu öngörülemez hale getirdiğini söyledi. Citic, satışların inşaat maliyetlerini karşılayamayacağından korktuğunu söyledi.
Yerel olarak üretilen sarı şarabıyla ünlü, kıyıya yakın bir şehir olan Shaoxing’de karma konut ve ticari gayrimenkul projesi için ön satışlar yavaştı.
Brifingde bir şirket temsilcisi, Citic’in projeyi Ocak ayında satmayı düşündüğünü ancak proje geliştiricilerinin geri çekilmesi nedeniyle alıcı bulmakta zorluk çektiğini söyledi. Temmuz ayında satışların yavaşlamasının ardından Citic, mali yükü hafifletmek amacıyla projeye yatırım yapacak bir şirket bulmaya karar verdiğini söyledi.
Çin’in güneybatısındaki Guiyang’da Sunac, Mayıs 2020’de şehir yönetiminden yaklaşık 245 milyon dolar karşılığında arazi kullanım haklarını aldıktan kısa bir süre sonra inşaata başladı. Ancak yönetim tarafından yatırımcılara sunulan bir rapora göre proje, “genel sözleşmelerin finansmanındaki sorunlar” nedeniyle Ağustos ayında bir ay süren askıya alma da dahil olmak üzere bir dizi duraklama ve başlama nedeniyle yavaşladı.
Citic yatırımı Ekim ayında olgunlaştığında Bayan Zhang, yaklaşık 80.000 $ ödeme aldığını söyledi, ancak bunun yatırımının faizi mi, yoksa 420.000 $’lık anapara işlem gören dolarının bir kısmı mı olduğu kendisi için belirsizdi.
Kasım ayında Citic Trust, Ekim ayında kaçırılan ödemeyle ilgili açıklama talep eden yatırımcılara güvence vermek için bir brifing düzenledi. Toplantıda bir şirket temsilcisi, projelerin bir miktar değer taşıdığını söyledi ve şu anda “bariz somut bir etki” olmasa bile hükümetin son tedbirlerinin yardımcı olacağını umduğunu ifade etti.
Citic yetkilisi “şu anda tüm pazarın iyi durumda olmadığını” kabul etti ancak sabır istedi.
“Para henüz ulaşmadı, bu yüzden herkesin endişeli ve öfkeli olacağına eminim, bu normal” dedi. “Ama çok sinirlenme.”