FreeDoom
New member
Model bir Çinli emlak geliştiricisi, risk alanlarla dolu bir sektörde temerrüde düşmenin eşiğindedir. Çin’in en büyük servet yöneticilerinden birinin nakdi tükenirken, yatırımcılara ödeme yapamadı. Ve ülkenin borsalarından milyarlarca dolar çekildi.
Çin’de Ağustos baş döndürücü bir yolculuktu.
Üç yıl önce riskli ev inşaatçılarına yönelik bir baskıyla başlayan ve müteakip ev inşasında yaşanan düşüş, bu ay hızla genişledi. Daha geniş ekonomi tehdit edildi ve tüketici, iş dünyası ve yatırımcı güveni aşındı. Şimdiye kadar, Çin’in tipik uygulamalı politika yapıcıları korkuları yatıştırmak için çok az şey yaptı ve ülkenin gayrimenkule olan ekonomik bağımlılığını azaltmak için kararlı görünüyorlar.
Standard & Poor’s Greater China kurumsal kredi değerlendirme direktörü Charles Chang, “Çin’in emlak piyasasında olup bitenler gerçekten eşi benzeri yok” dedi.
Son otuz yılda, Çin’in nüfusu hızla artarken ve insanlar ekonomik fırsat arayışıyla şehirlere akın ederken, müteahhitler modern konutları yeterince hızlı inşa edemedi ve emlak sektörü, dönüşen bir ekonominin motoru haline geldi. Emlak, milyonları istihdam etti ve hanehalkı tasarrufları için bir havuz sağladı. Bugün gayrimenkul sektörü, tüm ekonomik faaliyetlerin dörtte birinden fazlasını oluşturuyor.
Çin’in gayrimenkule olan güveni, görünüşte hiç bitmeyen bir emlak patlaması sırasında kazançlıydı, ancak yıllarca süren aşırı borçlanma ve aşırı gelişmeden sonra, bu bir yükümlülük haline geldi. Çin daha hızlı büyüdükçe, geliştiriciler artan borcu ödemek için daha fazla borç aldıkça aşırılıklar susturuldu. Ancak şimdi Çin, liderliğinin dayattığı felç edici pandemik kilitlenmelerden çıktıktan sonra ayaklarını yeniden kazanmak için mücadele ediyor ve ekonomik sıkıntılarının birçoğunun izi emlak sektöründen kaynaklanıyor.
Çinli tüketiciler, kısmen emlak fiyatlarındaki düşüşün çoğu gayrimenkule bağlı olan tasarruflarına zarar verdiği için daha az harcıyor. İnşaat, çevre düzenlemesi, boya gibi bir zamanlar bol olan konutla ilgili işler kayboluyor. Ve krizin ne kadar yayılabileceği konusundaki belirsizlik, şirketlerin ve küçük işletmelerin mutlu bir şekilde harcama yapmasına neden oluyor.
Topluluk programlarını finanse etmek için müteahhitlere mülk satışına güvenen yerel yönetimler, hizmetlerini azaltıyor.
Şirketler ve varlıklı bireyler adına milyarlarca dolar yatırım yapan tröst şirketleri olarak bilinen finans kurumları, emlak firmalarına verdiği riskli kredilerde kayıplarla karşı karşıya kalıyor ve bu da öfkeli yatırımcıların protestolarına yol açıyor.
Mevcut emlak krizi, hükümetin kendisinden kaynaklanan bir sorundur. Düzenleyiciler, geliştiricilerin her ne pahasına olursa olsun büyüme stratejisini finanse etmek için onlarca yıllık borcu biriktirmesine izin verdi. Ardından 2020’de konut balonunu önlemek için ani ve sert bir şekilde müdahale ettiler. Çin’in en büyük emlak şirketlerine ucuz para akışını durdurdular ve birçoğunu nakit sıkıntısı çekti.
Birbiri ardına şirketler, artık faturalarını ödeyemedikleri için parçalanmaya başladı. Derecelendirme kuruluşu Standard & Poor’s’a göre, 50’den fazla Çinli emlak geliştiricisi son üç yılda borçlarını temerrüde düşürdü veya temerrüde düşürdü. Temerrütler, Çin’deki gayrimenkul patlamasının gerçekliğini ortaya çıkardı: inşa etmek için ödünç alma modeli yalnızca fiyatlar yükselmeye devam ettiği sürece işe yarar.
Emlak krizi derinleşirken, Çinli politikacılar büyük bir kurtarma paketi çağrılarına direndi. Bunun yerine ipotek şartlarını hafifletmek ve faiz oranlarını düşürmek gibi mütevazı jestleri tercih ettiler.
Devlet tarafından işletilen Economic Daily Cuma günkü başyazısında, son önlemlerin yürürlüğe girmesinin zaman alacağını söyledi: “Risk azaltma sürecinin bir gecede tamamlanamayacağı ve piyasanın teslim olması gerektiği konusunda ayık olmalıyız. ona bir sabır ölçüsü.”
Politika yapıcılar, tüm faturalarını ödeyemeyen şirketler bile ev inşa etmeye ve teslim etmeye devam ettiği için konut krizinin sonuçlarına göz yumdu.
Örneğin China Evergrande, 2021’de 300 milyar dolarlık borcunu ödemedi ve yine de şirketin çöktüğü sırada borç aldığı ancak henüz tamamlanmamış olan 1 milyondan fazla evin 300.000’ini tamamlayıp teslim etmeyi başardı. Evergrande, Perşembe günü ABD’de iflas koruması başvurusunda bulundu.
Ama son birkaç ayda çok şey değişti. Haneler büyük alımlardan çekildi ve ev satışları aniden çöktü. Bu şok, bir zamanlar hükümet tarafından örnek alınan bir emlak devi olan Country Garden’ın kaderini değiştirdi. Şirket şimdi ilk yarıda 7,6 milyar dolara varan bir zarar bekliyor ve otuz yıllık tarihindeki en büyük ticari zorlukla karşı karşıya olduğunu söylüyor.
Country Garden’ın bazı tahvillerinin faiz ödemelerini yapmak veya temerrüde düşen rakiplerine katılmak için gereken parayı toplamak için sadece birkaç haftası var. Ayrıca ödenmemiş faturalarda yüz milyarlarca dolar var.
Bu gelişmeler zaten temkinli olan konut alıcılarını tedirgin etti. China Real Estate Information Corp.’un verilerine göre. Çin’in en büyük 100 gayrimenkul müteahhidindeki yeni ev satışları Temmuz ayında bir önceki yıla göre yüzde 33 düştü. Satışlar da Haziran ayında yüzde 28 düştü.
Yatırımcılar, politika yapıcıların daha büyük bir krizi önlemek için yeterince hızlı hareket etmemesinden korkuyor.
Nomura’nın Çin baş ekonomisti Ting Lu, “Sorunlara henüz doğru çözümü bulduklarını düşünmüyorum” dedi. O ve meslektaşları, düşen ev satışlarının ve temerrüde düşen geliştiricilerin, daha geniş ekonomiyi tehdit eden bir zincirleme reaksiyon riski taşıdığı konusunda uyardılar.
Korkular diğer pazarlara da sıçradı. Çin’in en büyük şirketlerinin birçoğunun kote olduğu Hong Kong’da güven o kadar keskin bir şekilde düştü ki, hisse senetleri Ocak ayı zirvesinden yüzde 21 düşerek ayı piyasasına girdi. Son iki haftada, yatırımcılar Çin hisse senetlerinden 7,5 milyar dolar çekti.
Gayrimenkul sorunları, Çin’in finansal tröst şirketlerinin sözde gölge bankacılık sistemine de yayılıyor. Bu kurumlar, geleneksel banka mevduatlarından daha yüksek getirili yatırımlar sunar ve genellikle gayrimenkul projelerine yatırım yapar.
En son sorunlar bu ayın başlarında ortaya çıktı. Listelenen iki Çinli şirket, yaklaşık 85 milyar dolarlık varlığı yöneten Zhongrong International Trust’a para yatırdıkları konusunda uyardı ve Zhongrong’un şirketlere borçlarını ödemediğini söyledi. South China Morning Post’a göre, bu yatırımların gayrimenkulle ilgili olduğu net olmasa da Zhongrong, iflas etmiş geliştiricilerin birkaç gayrimenkul projesinde ana hissedardı. Zhongrong, yorum isteyen bir e-postaya yanıt vermedi.
Zhongrong’un Pekin ofislerinin önünde toplanan öfkeli Çinli yatırımcılar, şirketten “parayı iade etmesini” ve bir açıklama talep etti. Protestonun ne zaman gerçekleştiği belli değildi; Videoları bu ay TikTok’un Çince versiyonu olan Douyin’e yüklendi.
Gösteri, kökleri emlak krizinde olan Çin’deki diğer direniş eylemlerini anımsatıyordu. Bu tür olaylar nadir olmakla birlikte, son zamanlarda bazı örnekler var.
Şubat ayında Wuhan’daki binlerce emekli, hükümetin yaşlılar için sağlık sigortası kesintilerini protesto etti. Kesintiler, kısmen güvenilir bir gelir kaynağı olan arazi satışlarına zarar veren mülklerdeki düşüşün neden olduğu yerel yönetimler üzerindeki baskının sinyalini verdi.
Geçen yıl, yüzbinlerce ev sahibi, bitmemiş evler için ipotek kredilerini ödemeyi reddetti. Bazıları sosyal medyada protesto videoları yayınlarken, ev sahipleri kolektifleri boykotları internet üzerinden takip etti.
Her iki protesto da çok dikkat çekti, ancak hükümetin sosyal medya tartışmalarını sınırlamak için müdahale etmesi ve gerilimi azaltmak için bazı önlemler almasıyla ivme azaldı. Geçen hafta, Zhongrong’un ofislerinin dışındaki yeni videoda herhangi bir gösteri görünmüyordu, ancak polis arabaları ve minibüsler tesisin içine ve yakınına park edilmişti.
Claire Fu Ve Li sen raporlamaya katkıda bulundu.
Çin’de Ağustos baş döndürücü bir yolculuktu.
Üç yıl önce riskli ev inşaatçılarına yönelik bir baskıyla başlayan ve müteakip ev inşasında yaşanan düşüş, bu ay hızla genişledi. Daha geniş ekonomi tehdit edildi ve tüketici, iş dünyası ve yatırımcı güveni aşındı. Şimdiye kadar, Çin’in tipik uygulamalı politika yapıcıları korkuları yatıştırmak için çok az şey yaptı ve ülkenin gayrimenkule olan ekonomik bağımlılığını azaltmak için kararlı görünüyorlar.
Standard & Poor’s Greater China kurumsal kredi değerlendirme direktörü Charles Chang, “Çin’in emlak piyasasında olup bitenler gerçekten eşi benzeri yok” dedi.
Son otuz yılda, Çin’in nüfusu hızla artarken ve insanlar ekonomik fırsat arayışıyla şehirlere akın ederken, müteahhitler modern konutları yeterince hızlı inşa edemedi ve emlak sektörü, dönüşen bir ekonominin motoru haline geldi. Emlak, milyonları istihdam etti ve hanehalkı tasarrufları için bir havuz sağladı. Bugün gayrimenkul sektörü, tüm ekonomik faaliyetlerin dörtte birinden fazlasını oluşturuyor.
Çin’in gayrimenkule olan güveni, görünüşte hiç bitmeyen bir emlak patlaması sırasında kazançlıydı, ancak yıllarca süren aşırı borçlanma ve aşırı gelişmeden sonra, bu bir yükümlülük haline geldi. Çin daha hızlı büyüdükçe, geliştiriciler artan borcu ödemek için daha fazla borç aldıkça aşırılıklar susturuldu. Ancak şimdi Çin, liderliğinin dayattığı felç edici pandemik kilitlenmelerden çıktıktan sonra ayaklarını yeniden kazanmak için mücadele ediyor ve ekonomik sıkıntılarının birçoğunun izi emlak sektöründen kaynaklanıyor.
Çinli tüketiciler, kısmen emlak fiyatlarındaki düşüşün çoğu gayrimenkule bağlı olan tasarruflarına zarar verdiği için daha az harcıyor. İnşaat, çevre düzenlemesi, boya gibi bir zamanlar bol olan konutla ilgili işler kayboluyor. Ve krizin ne kadar yayılabileceği konusundaki belirsizlik, şirketlerin ve küçük işletmelerin mutlu bir şekilde harcama yapmasına neden oluyor.
Topluluk programlarını finanse etmek için müteahhitlere mülk satışına güvenen yerel yönetimler, hizmetlerini azaltıyor.
Şirketler ve varlıklı bireyler adına milyarlarca dolar yatırım yapan tröst şirketleri olarak bilinen finans kurumları, emlak firmalarına verdiği riskli kredilerde kayıplarla karşı karşıya kalıyor ve bu da öfkeli yatırımcıların protestolarına yol açıyor.
Mevcut emlak krizi, hükümetin kendisinden kaynaklanan bir sorundur. Düzenleyiciler, geliştiricilerin her ne pahasına olursa olsun büyüme stratejisini finanse etmek için onlarca yıllık borcu biriktirmesine izin verdi. Ardından 2020’de konut balonunu önlemek için ani ve sert bir şekilde müdahale ettiler. Çin’in en büyük emlak şirketlerine ucuz para akışını durdurdular ve birçoğunu nakit sıkıntısı çekti.
Birbiri ardına şirketler, artık faturalarını ödeyemedikleri için parçalanmaya başladı. Derecelendirme kuruluşu Standard & Poor’s’a göre, 50’den fazla Çinli emlak geliştiricisi son üç yılda borçlarını temerrüde düşürdü veya temerrüde düşürdü. Temerrütler, Çin’deki gayrimenkul patlamasının gerçekliğini ortaya çıkardı: inşa etmek için ödünç alma modeli yalnızca fiyatlar yükselmeye devam ettiği sürece işe yarar.
Emlak krizi derinleşirken, Çinli politikacılar büyük bir kurtarma paketi çağrılarına direndi. Bunun yerine ipotek şartlarını hafifletmek ve faiz oranlarını düşürmek gibi mütevazı jestleri tercih ettiler.
Devlet tarafından işletilen Economic Daily Cuma günkü başyazısında, son önlemlerin yürürlüğe girmesinin zaman alacağını söyledi: “Risk azaltma sürecinin bir gecede tamamlanamayacağı ve piyasanın teslim olması gerektiği konusunda ayık olmalıyız. ona bir sabır ölçüsü.”
Politika yapıcılar, tüm faturalarını ödeyemeyen şirketler bile ev inşa etmeye ve teslim etmeye devam ettiği için konut krizinin sonuçlarına göz yumdu.
Örneğin China Evergrande, 2021’de 300 milyar dolarlık borcunu ödemedi ve yine de şirketin çöktüğü sırada borç aldığı ancak henüz tamamlanmamış olan 1 milyondan fazla evin 300.000’ini tamamlayıp teslim etmeyi başardı. Evergrande, Perşembe günü ABD’de iflas koruması başvurusunda bulundu.
Ama son birkaç ayda çok şey değişti. Haneler büyük alımlardan çekildi ve ev satışları aniden çöktü. Bu şok, bir zamanlar hükümet tarafından örnek alınan bir emlak devi olan Country Garden’ın kaderini değiştirdi. Şirket şimdi ilk yarıda 7,6 milyar dolara varan bir zarar bekliyor ve otuz yıllık tarihindeki en büyük ticari zorlukla karşı karşıya olduğunu söylüyor.
Country Garden’ın bazı tahvillerinin faiz ödemelerini yapmak veya temerrüde düşen rakiplerine katılmak için gereken parayı toplamak için sadece birkaç haftası var. Ayrıca ödenmemiş faturalarda yüz milyarlarca dolar var.
Bu gelişmeler zaten temkinli olan konut alıcılarını tedirgin etti. China Real Estate Information Corp.’un verilerine göre. Çin’in en büyük 100 gayrimenkul müteahhidindeki yeni ev satışları Temmuz ayında bir önceki yıla göre yüzde 33 düştü. Satışlar da Haziran ayında yüzde 28 düştü.
Yatırımcılar, politika yapıcıların daha büyük bir krizi önlemek için yeterince hızlı hareket etmemesinden korkuyor.
Nomura’nın Çin baş ekonomisti Ting Lu, “Sorunlara henüz doğru çözümü bulduklarını düşünmüyorum” dedi. O ve meslektaşları, düşen ev satışlarının ve temerrüde düşen geliştiricilerin, daha geniş ekonomiyi tehdit eden bir zincirleme reaksiyon riski taşıdığı konusunda uyardılar.
Korkular diğer pazarlara da sıçradı. Çin’in en büyük şirketlerinin birçoğunun kote olduğu Hong Kong’da güven o kadar keskin bir şekilde düştü ki, hisse senetleri Ocak ayı zirvesinden yüzde 21 düşerek ayı piyasasına girdi. Son iki haftada, yatırımcılar Çin hisse senetlerinden 7,5 milyar dolar çekti.
Gayrimenkul sorunları, Çin’in finansal tröst şirketlerinin sözde gölge bankacılık sistemine de yayılıyor. Bu kurumlar, geleneksel banka mevduatlarından daha yüksek getirili yatırımlar sunar ve genellikle gayrimenkul projelerine yatırım yapar.
En son sorunlar bu ayın başlarında ortaya çıktı. Listelenen iki Çinli şirket, yaklaşık 85 milyar dolarlık varlığı yöneten Zhongrong International Trust’a para yatırdıkları konusunda uyardı ve Zhongrong’un şirketlere borçlarını ödemediğini söyledi. South China Morning Post’a göre, bu yatırımların gayrimenkulle ilgili olduğu net olmasa da Zhongrong, iflas etmiş geliştiricilerin birkaç gayrimenkul projesinde ana hissedardı. Zhongrong, yorum isteyen bir e-postaya yanıt vermedi.
Zhongrong’un Pekin ofislerinin önünde toplanan öfkeli Çinli yatırımcılar, şirketten “parayı iade etmesini” ve bir açıklama talep etti. Protestonun ne zaman gerçekleştiği belli değildi; Videoları bu ay TikTok’un Çince versiyonu olan Douyin’e yüklendi.
Gösteri, kökleri emlak krizinde olan Çin’deki diğer direniş eylemlerini anımsatıyordu. Bu tür olaylar nadir olmakla birlikte, son zamanlarda bazı örnekler var.
Şubat ayında Wuhan’daki binlerce emekli, hükümetin yaşlılar için sağlık sigortası kesintilerini protesto etti. Kesintiler, kısmen güvenilir bir gelir kaynağı olan arazi satışlarına zarar veren mülklerdeki düşüşün neden olduğu yerel yönetimler üzerindeki baskının sinyalini verdi.
Geçen yıl, yüzbinlerce ev sahibi, bitmemiş evler için ipotek kredilerini ödemeyi reddetti. Bazıları sosyal medyada protesto videoları yayınlarken, ev sahipleri kolektifleri boykotları internet üzerinden takip etti.
Her iki protesto da çok dikkat çekti, ancak hükümetin sosyal medya tartışmalarını sınırlamak için müdahale etmesi ve gerilimi azaltmak için bazı önlemler almasıyla ivme azaldı. Geçen hafta, Zhongrong’un ofislerinin dışındaki yeni videoda herhangi bir gösteri görünmüyordu, ancak polis arabaları ve minibüsler tesisin içine ve yakınına park edilmişti.
Claire Fu Ve Li sen raporlamaya katkıda bulundu.